Allgemeinverfügung über die Erhebung der Grundsteuer C auf dem Gebiet der Gemeinde Wettenberg im Jahr 2026

vom 08.09.2026

Die Gemeinde Wettenberg hat auf der Grundlage der §§ 5 und 51 der Hessischen Gemeindeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 07.03.2005 (GVBl I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 01.04.2025 (GVBl. 2025 Nr. 24), des § 13 des Hessischen Grundsteuergesetzes (HGrStG) vom 24.12.2021 (GVBl. 2021 S. 906), zuletzt geändert durch Artikel 3b des Gesetzes vom 27. März 2025 (GVBl. 2025 Nr. 22), die Satzung über die Festsetzung des gesonderten Hebesatzes für die Grundsteuer C vom 25.06.2026, bekanntgemacht durch amtliche Bekanntmachung vom 04.07.2026, erlassen.

Nach § 13 Abs. 5 HGrStG in der derzeit geltenden Fassung sind die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage sowie das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz Grundsteuer C bezieht, jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres von der Gemeinde/Stadt zu bestimmen, in einer Karte auszuweisen und öffentlich bekannt zu geben. Die städtebaulichen Erwägungen sind nachvollziehbar darzulegen und die Wahl des Gemeindegebietes, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, zu begründen.

Nach § 13 Abs. 5 HGrStG i.V.m. § 1 der vorgenannter Hebesatzsatzung für die Grundsteuer C, beides in derzeit geltender Fassung, ergeht hiermit folgende

I. Allgemeinverfügung:

1. Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht
Der gesonderte Hebesatz/die gesonderten Hebesätze gemäß Satzung über die Erhebung über die Festsetzung des gesonderten Hebesatzes für die Grundsteuer C vom 25.06.2026, bekanntgemacht am 04.07.2026, bezieht sich auf das gesamte Gemeindegebiet der Gemeinde Wettenberg, vgl. § 1 der Satzung über die Erhebung über die Festsetzung des gesonderten Hebesatzes für die Grundsteuer C vom 25.06.2026.

2. Genaue Bezeichnung und Lage der baureifen Grundstücke
(1) Die baureifen Grundstücke sind nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres 2026 die folgenden:

(2) Die Karte mit Einzeichnung der betroffenen baureifen Grundstücke kann zu den Geschäftszeiten der Verwaltung im Bauamt der Gemeinde Wettenberg, Sorguesplatz 1, Krofdorf-Gleiberg eingesehen werden:

Mo: 08.00 – 12.00 und 14.00 – 18.00 Uhr
Di: 08.00 – 12.00 und 14.00 – 15.30 Uhr
Do: 08.00 – 12.00 und 14.00 – 15.30 Uhr
Fr: 08.00 – 12.00 Uhr

3. Bekanntgabe, Wirksamkeit und Außerkrafttreten
(1) Diese Allgemeinverfügung gilt ab dem Tag, der auf die Bekanntmachung folgt, als bekannt gegeben und wird damit wirksam.

(2) Sie kann mit Begründung, Anlagen und Rechtsbehelfsbelehrung beim Steueramt oder Bauamt der Gemeinde Wettenberg während der Geschäftszeiten der Verwaltung eingesehen werden. Weiterhin wird sie auf der Homepage der Gemeinde veröffentlicht.

(3) Diese Allgemeinverfügung gilt für die Festlegung der zu besteuernden Grundstücke zur Grundsteuer C für das Jahr 2026. Sie tritt mit dem Wirksamwerden einer neuen Allgemeinverfügung über die Erhebung der Grundsteuer C auf dem Gebiet der Gemeinde Wettenberg oder mit ihrer ausdrücklichen Aufhebung außer Kraft.

4. Sofortige Vollziehbarkelt
Ein gegen diese Allgemeinverfügung eingelegter Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. März 1991 (BGBl. I S. 686), in derzeit geltender Fassung, wird im öffentlichen Interesse hiermit die sofortige Vollziehung dieser Allgemeinverfügung angeordnet.

II. Begründung der Allgemeinverfügung

Städtebauliche Erwägungen für die Wahl des Gemeindegebiets und den Erlass der Allgemeinverfügung
Die für den Erlass der Allgemeinverfügung gemäß § 1 der Satzung über die Erhebung über die Festsetzung des gesonderten Hebesatzes für die Grundsteuer C maßgeblichen städtebaulichen Erwägungen gelten für das gesamte Gemeindegebiet.

Die innergemeindliche Entwicklung und Nachverdichtung soll im gesamten Gemeindegebiet Wettenbergs gestärkt werden. Um eine nachhaltige und ganzheitliche Entwicklung sicherzustellen, muss die innergemeindliche Entwicklung im gesamten Gemeindegebiet erfolgen. Nur durch eine flächendeckende innergemeindliche Entwicklung können bestehende Strukturen sinnvoll ergänzt, Leerstände reduziert und die Effizienz der Flächennutzung gesteigert werden.

Ziel der Gemeinde Wettenberg ist es, die bauliche Ausnutzung erschlossener, besiedelter Bereiche im gesamten Gemeindegebiet zu verbessern, um mit Grund und Boden sparsam und schonend sowie klima- und sozialgerecht umzugehen. Dabei soll insbesondere die Inanspruchnahme von Flächen für Siedlungszwecke in der freien Landschaft reduziert und möglichst vermieden werden.

Die innergemeindliche Entwicklung im Sinne einer maßvollen Nachverdichtung trägt dazu bei, die vorhandene Infrastruktur wie z. B. Straßen, Bildungs- und Betreuungseinrichtungen sowie Ver- und Entsorgungsanlagen hierfür zu nutzen und sinnvoll wirtschaftlich und sozialgerecht auszulasten. Durch die innergemeindliche Entwicklung werden für Einwohnerinnen und Einwohner kurze Wege zu Versorgungs-, Infrastruktur- und kulturellen Einrichtungen geschaffen. Dadurch wird das Verkehrsaufkommen verringert und ein Beitrag zur Verkehrsvermeidung geleistet.

Um die zur Deckung des Wohnflächenbedarfs fehlenden Flächen im Außenbereich zu entwickeln, müssten der Landwirtschaft und dem Arten- und Naturschutz wertvolle Flächen, nicht nur für die Schaffung von Bauland, sondern zusätzlich für Ausgleichsmaßnahmen entzogen werden. Der Eingriff in Boden, Natur und Landschaft wäre erheblich und wäre durch konsequente Innenentwicklung zumindest zum großen Teil vermeidbar. Zur Sicherung der Lebensgrundlagen und zum Schutz des Klimas soll die Innenentwicklung daher forciert werden. Daraus ergibt sich der Auftrag für alle Kommunen bereits entwickelte und baureife Grundstücke auch zu mobilisieren. Vor diesem Hintergrund wurden den Kommunen verschiedene rechtliche Handlungsinstrumente zur Verfügung gestellt. Neben den Maßnahmen aus dem Baulandmobilisierungsgesetz bietet § 13 Abs. 5 HGrStG die Möglichkeit, die Mobilisierung von baureifen Grundstücken für Wohnraum zu fördern.

Definition der baureifen Grundstücke nach § 13 Abs. 3 HGrStG
Nach § 13 Abs. 3 HGrStG sind baureife Grundstücke unbebaute Grundstücke, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Eine erforderliche, aber noch nicht erteilte Baugenehmigung sowie zivilrechtliche Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, sind unbeachtlich.

a. Unbebaute Grundstücke
Die Eigenschaft eines unbebauten Grundstücks definiert die Gemeinde Wettenberg nach § 246 Bewertungsgesetz (BewG). Unbebaute Grundstücke sind gemäß § 246 Abs. 1 Satz 1 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern die bestimmungs-gemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Nicht entscheidend für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Daher stützt sich die vorliegende Allgemeinverfügung auf eine entsprechende Anwendung des § 246 BewG. Entsprechend dem Lenkungszweck des § 13 Abs. 3 HGrStG handelt es sich bei Grundstücken, auf denen keine bauplanungsrechtlich zulässige bezugsfertige Hauptanlage realisiert wurde, um baureife Grundstücke. Zudem handelt es sich auch dann um baureife Grundstücke, sofern diese ausschließlich mit baulichen Anlagen nach § 12 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), in der jeweils geltenden Fassung (insbesondere Stellplätze, überdachte Stellplätze und Garagen) und/oder nur mit Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (insbesondere Schuppen, Garten-/Gewächshäuser, Wochenendhäuser, Bau- und Wohnwagen; Abstell- und Lagerplätze und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen) bebaut sind.

b. Ausschluss der Eigenschaft als unbebautes, sofort bebaubares Grundstück
Von einer Verhinderung der sofortigen Bebaubarkeit eines baureifen Grundstücks wird insbesondere ausgegangen, wenn eines der nachfolgenden Kriterien nachgewiesen wird:

– Baugrundstücke in zweiter Reihe mit nicht gesicherter Erschließung
In diesen Fällen muss die Erschließung über ein vorgelagertes Grundstück erfolgen, auf welchem bislang kein gesichertes Wegerecht besteht. Ausgenommen hiervon sind Fälle, in welchen beide Grundstücke im Eigentum derselben Person sind.

– Grundstücke im Geltungsbereich einer Satzung, welche die sofortige Bebauung ausschließt
Darunter fallen Grundstücke im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen mit dem Ziel die geschichtlich gewachsene Stadtstruktur, die Baudenkmäler, die Freiflächen und die örtlichen Besonderheiten zu schützen.

– Grundstücke mit geschützten Biotopen nach dem Naturschutzgesetz des Landes
Das Hessisches Gesetz zum Schutz der Natur und zur Pflege der Landschaft (Hessisches Naturschutzgesetz – HeNatG) vom 25.05.2023 (GVBl. 2023, 379) und das Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542) regeln Fälle, welche einer sofortigen Bebauung entgegenstehen.

– Grundstücke, welche aufgrund einer artenschutzrechtlichen Regelung nicht sofort bebaut werden können.

– Grundstücke mit Waldflächen nach dem Gesetz zur Erhaltung des Waldes und zur Förderung der Forstwirtschaft (Bundeswaldgesetz) vom 02.05.1975 (BGBl. I S. 1037) sowie dem Hessisches Waldgesetz (HWaldG) vom 27. Juni 2013 (GVBl. 2013, S. 458), welche einer sofortigen Bebauung entgegenstehen.

– Grundstücke im Bereich eines Natura-2000-Gebiets, welches nach den Maßgaben der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie) oder gemäß der Vogelschutzrichtlinie der Europäischen Union ausgewiesen wurde und einer sofortigen Bebauung entgegenstehen.

– Grundstücke im Geltungsbereich einer Veränderungssperre nach dem Baugesetzbuch (BauGB), die infolgedessen nicht sofort bebaubar sind.

– Grundstücke für welche ein Bauantrag vorliegt, hier jedoch eine Zurückstellung nach § 15 BauGB vorliegt.

– Grundstücke, welche aufgrund einer denkmalschutzrechtlichen Regelung nicht sofort bebaut werden können.

c. Ergebnis
Die genaue Bezeichnung und Festlegung der nach diesen Kriterien ermittelten unbebauten, aber baureifen Grundstücke, welche nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten, sind Ziff. 2 der Verfügung sowie den Karten, die zu den Geschäftszeiten der Verwaltung im Bauamt eingesehen werden können, zu entnehmen.

III. Begründung der Anordnung des Sofortvollzugs

Nach Auffassung der Gemeinde liegen bereits die Voraussetzungen des Sofortvollzugs nach § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO vor. Nach dieser Vorschrift entfällt die aufschiebende Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten.

Öffentliche Abgaben im Sinne des § 80 Abs.2 Nr.1 VwGO sind neben Steuern, Beiträgen und Gebühren auch sonstige Abgaben, die eine Finanzierungsfunktion erfüllen. Als tragender Grund dafür, dass im Steuerrecht die Wirksamkeit des angefochtenen Bescheides durch Einlegung eines Rechtsmittels nicht gehemmt wird, ist es anzusehen, dass die Steuern zur Deckung des Finanzbedarfs erhoben werden, der juristischen Personen des öffentlichen Rechts durch die Wahrnehmung der ihnen zugewiesenen öffentlichen Aufgaben entsteht, weshalb die öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen davor bewahrt bleiben sollen, dass ihnen die Einnahmen, auf die sie angewiesen sind, nur deshalb auf unabsehbare Zeit vorenthalten werden, weil Steuerpflichtige die Rechtsmittelmöglichkeiten, die ihnen zu Gebote stehen, ausschöpfen (vgl. BVerwG, Urt.v. 17.12.1992 – 4 C 30/90). Die Ausnahme vom Grundsatz der aufschiebenden Wirkung, der sonst das Verwaltungsrecht beherrscht, ist von einem gewichtigen Gemeinwohlinteresse legitimiert; denn sie trägt dazu bei, die Funktionsfähigkeit der öffentlichen Hand zu gewährleisten. Sie schafft dadurch, dass sie etwaigen Störungen bei der Beschaffung der Mittel vorbeugt, derer es zur effektiven Erfüllung öffentlicher Aufgaben bedarf, Voraussetzungen für eine geordnete Haushaltsführung (vgl. BVerwG a.a.O.).

Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung kommt auch der Allgemeinverfügung unmittelbar selbst die Wirkung des § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO zu. Ohne die Anordnung des Sofortvollzugs könnte die Einlegung eines Widerspruchs gegen die Allgemeinverfügung, unabhängig von dessen Erfolgsaussichten, bereits aufschiebende Wirkung gegenüber der Allgemeinverfügung in Bezug auf das betroffene Grundstück entfalten und damit die Vollziehbarkeit der Allgemeinverfügung diesbezüglich aussetzen. Die Grundsteuer C wäre nicht vollziehbar festgesetzt, wenn in den Fällen zuvor Widerspruch gegen die Allgemeinverfügung erhoben wurde. Die Erhebung der Grundsteuer C mittels Grundsteuerbescheid wäre damit unmittelbar gefährdet. Da die Grundstücke aufgrund ihrer Klassifizierung unter die Grundsteuer C zudem nicht mehr unter die Grundsteuer B fallen, entstünde im kommunalen Haushalt eine weitere empfindliche Einnahmelücke, da für diese Grundstücke (zumindest vorübergehend) keine Steuer, auch keine Grundsteuer B, erhoben werden könnte. Der Allgemeinverfügung kommt daher die Funktion eines Grundlagenbescheides nach §§ 1 Abs. 2 Nr. 4, 171 Abs. 10 AO zu (vgl. Mandler in Stenger/Loose: BewG/ErbSt/GrStG (Loseblattslg.), Band IV, Stand 5/2022, LGrStG Hessen Rz. 415), für den das Steuerrecht ebenfalls keine aufschiebende Wirkung von Rechtsbehelfen kennt. Auf Grund dessen ist eine Anwendung des § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO geboten.

Daneben liegen die Voraussetzungen der sofortigen Vollziehung im öffentlichen Interesse nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO vor. Nach dieser Vorschrift entfällt die aufschiebende Wirkung eines Widerspruchs in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse angeordnet wurde.

Die Gemeinde Wettenberg erkennt das Aufschubinteresse insbesondere der betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer daran an, von der höheren Besteuerung verschont zu bleiben. Dennoch sieht sie ein überwiegendes, über das bloße Erlassinteresse hinausgehendes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Entscheidung, um die Lenkungswirkung der Grundsteuer C im Sinne der erläuterten städtebaulichen Gründe sofort eintreten zu lassen.

Daher ordnet die Gemeinde Wettenberg gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO den Sofortvollzug der Allgemeinverfügung aus nachfolgenden Gründen im überwiegenden öffentlichen Interesse an:

• Stärkung der Innenentwicklung:
Ziel ist die Förderung der innerstädtischen Entwicklung und Nachverdichtung, um unbebaute, baureife Grundstücke zu aktivieren und die Schaffung von Wohnraum zu unterstützen. Die Gemeinde Wettenberg verfolgt damit das Ziel, bestehende Siedlungsflächen effizient zu nutzen, um mit Grund und Boden sparsam und schonend sowie klima- und sozialgerecht umzugehen.

• Vermeidung von Bodenspekulation:
Durch die sofortige Vollziehung soll verhindert werden, dass unbebaute, baureife Grundstücke über Jahre hinweg aus spekulativen Gründen ungenutzt bleiben. Eigentümerinnen und Eigentümer sollen motiviert werden, ihre Grundstücke zeitnah zu bebauen. Ohne Sofortvollzug bestünde die Gefahr, dass sich gerichtliche Verfahren über Jahre hinziehen und damit die städtebaulichen Ziele erheblich verzögern.

• Sicherung der kommunalen Handlungsfähigkeit:
Ohne den Sofortvollzug würde die Einlegung von Widersprüchen die Vollziehbarkeit der Allgemeinverfügung aussetzen. Dies hätte zur Folge, dass die Grundsteuer C nicht erhoben werden könnte, wodurch der städtische Haushalt empfindlich belastet würde. Da die betroffenen Grundstücke gleichzeitig nicht mehr der Grundsteuer B unterliegen, entstünde eine doppelte Einnahmelücke.

Sollte ein Rechtsbehelf erfolgreich sein, ist eine Rückerstattung der gezahlten Grundsteuer C möglich. Ein irreversibler Nachteil entsteht somit nicht. Vor dem Hintergrund der angespannten Wohnraumsituation ist die sofortige Vollziehung erforderlich, um die Baulandmobilisierung zeitnah umzusetzen und die städtebaulichen Ziele der Gemeinde Wettenberg zu sichern.

IV. Bekanntgabe und Inkrafttreten

Bekanntgabe und Inkrafttreten richten sich nach § 13 Abs. 5 HGrStG i.V.m. §§ 1 Abs. 2 und 122 Abgabenordnung (AO). Die Bekanntgabe erfolgt nach § 122 Abs. 3 und 4 AO durch öffentliche Bekanntmachung.

V. Rechtsbehelfsbelehrung

Gegen diese Verfügung kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe bei der Gemeinde Wettenberg Widerspruch erhoben werden.

Wettenberg, den 08.09.2026

Marc Nees
Bürgermeister